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法拍房清房清场交付相关规定

方律师按:司法拍卖房地产,我认为主要有三个问题(坑),1、现状交付,法院不负责清场,2、拍卖的税费承担,3、不便于办理贷款。关于第一个问题,实践中还是经常容易碰到的,很多人不敢买法拍房,这是主要原因之一。实际上,按照法律的规定,法院是应该负责清场和交付的,那种不清场交付的做法是执行法院在偷懒。关于这个问题,整理了一下最高法院、上海、江苏、安徽、广东等地的相关法律规定,供参考。
1、《民事诉讼法》2017
第二百四十九条 法律文书指定交付的财物或者票证,由执行员传唤双方当事人当面交付,或者由执行员转交,并由被交付人签收。
 有关单位持有该项财物或者票证的,应当根据人民法院的协助执行通知书转交,并由被交付人签收。
 有关公民持有该项财物或者票证的,人民法院通知其交出。拒不交出的,强制执行。
 
 第二百五十条 强制迁出房屋或者强制退出土地,由院长签发公告,责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的,由执行员强制执行。
 强制执行时,被执行人是公民的,应当通知被执行人或者他的成年家属到场;被执行人是法人或者其他组织的,应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的,不影响执行。被执行人是公民的,其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录,由在场人签名或者盖章。
 强制迁出房屋被搬出的财物,由人民法院派人运至指定处所,交给被执行人。被执行人是公民的,也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失,由被执行人承担。
2、最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)(法释〔1998〕15号,2008年调整)
59.被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后,需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的,适用民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十六条(注:现应为第二百十九条、第二百五十条)和本规定57条、58条的规定。
 
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》法释[2004]16号)
 第三十条 人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。
 
4、《人民法院办理执行案件规范》2017
577.【执行标的物的交付】
人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。
具体执行时,可参照本规范第二编第二十二章第一节的规定办理。
 
5、上海市高级人民法院关于执行中房地产拍卖若干问题的解答(沪高法执〔2013〕49号)
13.对有人占有使用拍卖房地产的应如何处理?
答:对于有租赁合同等具有合法依据占有并使用房地产的人,按最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定,拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭。执行法院可以对房地产启动评估拍卖程序,但应在拍卖公告中将相关情况明确告知竞买人。
对于无合法理由占有使用房地产的人(包括被执行人和案外人),执行法院应当在拍卖前予以告知,限期迁出,拒不迁出的,依法强制执行。强制迁出可以在拍卖前实施,也可以在拍卖后实施。
 
14.对拍卖成交的房地产应如何交付?
答:执行法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后15日内将拍卖的房地产移交买受人或承受人。
拍卖成交后标的物的交付,由执行法院的执行机构负责完成,执行法院应将房地产交付结果记入执行笔录,并由买受人或承受人签字确认。
 
6、江苏省高级人民法院关于正确适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》若干问题的通知(苏高法电〔2017〕217号)
三、关于清空、交付要求
人民法院拍卖不动产时,除法律另有规定外,一般均应清空后再拍卖。
人民法院对于拍卖成交的动产、不动产等需要交付买受人的财产,除法律另有规定外,一般均应负责交付买受人。
 
7、江苏省高级人民法院关于印发《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》的通知(苏高法[2019]27号)
三、不动产的腾空拍卖
 8.省法院《关于正确适用<最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>若干问题的通知》(苏高法电[2017]217号)第三条明确规定:人民法院拍卖不动产时,除法律另有规定外,一般均应清空后再拍卖。据此,除保留租赁关系拍卖或有其他法定事由外,执行法院应当将拍卖的不动产腾空后交付买受人,严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”。
 9.司法拍卖可以在拍卖前腾空,符合下列情形之一的,也可以在成交后腾空:
 (一)占有人书面承诺参与竞买,如未竞买成功,主动腾空标的物并搬离;
 (二)书面承诺成交后腾空标的物,配合法院执行;
 (三)提供担保金作为拒不腾空妨害执行罚款预交款;
 (四)申请执行人欠缺腾空所需费用垫付能力或不愿垫付腾空所需费用;
 (五)其他有正当理由需要在成交后腾空的。
 10.拍卖土地、厂房或其他房产时,土地、厂房或者房屋内的机器设备、家具、电器等合并拍卖的,或者被执行房产内或土地上的所有财产合并拍卖的,可以不腾空拍卖。
 11.符合拍卖成交后腾空情形的,应在价款或者需要补交的差价全额交付之日起20日内腾空,并将此内容在拍卖公告中予以明确。确有特殊情况无法在20日内腾空的,逐级报请省法院批准。
 12.占有人(当事人或案外人)拒不腾空的,可以要求有关部门或单位协助停水、停电、停气等,并依法对占有人予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 执行法院依靠自身力量强制腾空确有困难或者执行标的物位于本省或本设区市以外的,可以逐级报请上级法院协同执行。
 13.腾空标的物所需的费用,由被执行人或占有人承担,申请执行人、竞买人或其他案外人自愿承担的除外。
 14.执行法院应当采取必要措施,确保房产等拍卖财产现状及装修装饰在拍卖前、后不受人为损坏。
 先腾空、后拍卖的,可以采取更换锁具、张贴封条等必要措施,避免人为损坏拍卖财产。
 先拍卖、后腾空的,应当通过执行谈话笔录、要求占有(使用)人出具保证书以及下发法律文书等形式,明确要求占有(使用)人谨慎使用、妥善保管拍卖财产,确保财产现状及装修装饰不受人为损坏。
 15.拍卖前腾空标的物的,腾空后可以对标的物进行必要的清理,确保标的物整洁、干净后上网拍卖。
因清理所支付的必要费用可以由申请执行人等垫付,标的物成交后用拍卖款优先支付;标的物未成交的,清理费用由被执行人承担,但被执行人自行清理的除外。
 
 四、拍卖成交或流拍抵债的裁定送达
 16.依据《网拍规定》第22条和《拍卖变卖规定》第23条,拍卖成交或者以流拍的财产抵债的,执行法院应当及时制作拍卖成交或抵债裁定书,并在价款或者需要补交的差价全额交付后10日内送达买受人或者承受人。
流拍后以物抵债的,因债权额较大债权人无需缴纳尾款的,执行法院应当自债权人同意接受以物抵债之日起10日内送达以物抵债裁定书。
 
 五、拍卖财产的交付
17.依据《网拍规定》第6条第(七)项和《拍卖变卖规定》第30条,除有法定不能移交的情形外,执行法院负有交付财产的职责。执行法院应当自拍卖成交或者流拍抵债裁定送达后15日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制移交。
 
 
8、安徽省高级人民法院执行局关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见(皖高法执[2018]23号,2018年8月15日)
 
第一条 本意见所称“房屋腾退”案件主要是指人民法院在强制执行过程中对拟变价或以物抵债房屋进行腾退的案件,以及执行依据直接确定被执行人房屋腾退的案件等。
 
第二条 执行法院拟对查封房屋进行拍卖的,应当在作出拍卖裁定时一并作出拍卖预告。预告中须载明,对拟拍卖房屋享有租赁权等权益的案外人应当在指定期限内向执行法院进行申报,逾期不申报的自行承担相应法律后果。拍卖预告应当在拟拍卖房屋现场张贴。
 
第三条 执行法院拍卖房屋时,原则上应当先清空后拍卖;确有特殊情况未能清空的,可先行拍卖,但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因,且必须在交付前予以清空。
执行法院对于裁定确认拍卖、变卖成交、以物抵债的房屋,应负责交付。
 
第四条 对于拟拍卖房屋上存在的不因拍卖而消灭的先于抵押或查封的租赁权,执行法院应当重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等方面进行审查,以确定该租赁权是否能够阻却强制执行。
 
第五条 经审查发现租赁合同有下列情形之一的,应当对租赁权不予认可:
(一)当事人自认或者有其他明确证据证明租赁合同为虚假合同的;
(二)名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的;
(三)租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的。
经审查发现租赁合同中约定的租金、租期明显不符合常理的,应当告知租赁合同当事人伪造证据的法律后果。
 
第六条 经审查发现有下列情形之一的,应当认定租赁合同签订于抵押、查封前:
(一)租赁合同当事人已于抵押、查封前依法办理租赁登记备案手续的;
(二)租赁合同当事人已于抵押、查封前就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的;
(三)租赁合同当事人已于抵押、查封前办理租赁合同公证的;
(四)租赁合同当事人已于抵押、查封前缴纳相应租金税的;
(五)租赁合同当事人已于抵押、查封前向抵押权人声明过租赁情况;
(六)其他有确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封之前的。
 
第七条 经审查发现有下列情形之一的,可以认定案外人在抵押、查封前已占有且至今占有案涉房屋:
(一)案外人在抵押、查封前已在且至今仍在案涉房屋内从事生产经营的;
(二)案外人在抵押、查封前已经领取以涉案房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的;
(三)案外人在抵押、查封前已经支付且延续支付案涉房屋水电、物业管理等费用的;
(四)案外人在抵押、查封前已对案涉房屋根据租赁合同约定的用途进行装修的;
(五)其他有确切证据证明案外人在抵押、查封前已占有且至今占有案涉房屋的。
 
第八条 执行法院查明的拟拍卖房屋权属状况、占有使用情况、权利负担等内容,应当在拍卖公告中予以说明。拍卖公告发布后,竞买人申请实地看房的,执行法院应当予以协助。
 
第九条 对拒不履行腾退义务的被执行人,依法可以采取支付迟延履行金、罚款、拘留、限制出境、纳入失信被执行人名单等强制执行措施;对拒不履行腾退义务的案外人,依法可以采取罚款、拘留等强制执行措施。
 
第十条 被执行人或案外人未自动履行腾退义务的,执行法院在强制腾退之前,应当做好说服教育、现场勘察、风险评估等工作。
 
第十一条 风险评估报告一般包括以下内容:
(一)当事人年龄、身体状况以及对抗情绪是否激烈;
(二)房屋内水、电、气等布局情况;
(三)房屋周边环境;
(四)是否存在可能引发暴力抗法、恶性事件等不良社会影响因素等。
 
第十二条 强制腾退预案一般包括以下内容:
(一)当事人基本情况;
(二)基本案情;
(三)现场状况;
(四)腾退流程;
(五)现场指挥、参与人员及工作分工;
(六)执行风险提示、管控及处理;
(七)突发事件的应急处置等。
 
第十三条 进入强制腾退程序后,由院长签发强制腾退房屋公告,责令被执行人或案外人在指定期间自动履行腾退义务。被执行人或案外人逾期不履行的,由执行法院强制执行。
 
第十四条 强制腾退时,被执行人或案外人是公民的,应当通知其本人或者其成年家属到场,同时通知其工作单位或者房屋所在地的基层组织派员参加;被执行人或案外人是法人或者其他组织的,应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场或未派员参加的,不影响执行。
执行人员应当将强制执行情况记入笔录,由在场人员签名或者盖章,在场人员拒绝签名或者盖章的,不影响执行。
 
第十五条 进入执行现场后,为确保安全,执行人员应当做好以下工作:
(一)查清房屋内人员情况;
(二)排除易燃、易爆等危险物品;
(三)现场外围设立警戒线,禁止无关人员进入现场,必要时,可以协调公安、医疗、消防等部门予以协助;
(四)发生抗拒执行、妨害执行等行为,如情况危急必须立即采取拘留措施的,可以立即采取,拘留后,应当立即报告院长补办批准手续。
 
第十六条 腾空清理出的被执行人及案外人的物品,执行人员应当制作物品清单,并运送至指定处所。因征收拆迁案件引发的房屋腾退案件,可协调有关部门指定临时周转房或安置房作为接收物品的处所;其他类房屋腾退案件,可指定预先查明的被执行人及案外人的其他居所作为接收物品的处所,未查明被执行人及案外人有其他居所的,可协商申请执行人或买受人提供临时处所作为接收物品的指定处所,如产生租赁费等相关必要费用的,可以要求申请执行人或买受人先行垫付,由物品权利人负担,但申请执行人或买受人自愿负担的除外。
 
第十七条 执行人员应当使用执法记录仪对房屋腾退全程同步录音录像,重大腾退行动,必须通过执行指挥中心对执行现场进行同步远程监控、指挥协调。必要时,还应当邀请公证人员参与房屋腾退全过程,并对腾退出的物品清单予以公证。
 
9、广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》粤高法〔2019〕84号
 
为进一步规范全省法院司法拍卖、变卖成交或抵债的不动产(以下简称执行标的物)清场移交工作,根据《中华人民共和国民事诉讼法》和有关司法解释的规定,制定本指导意见。
 
一、司法拍卖以清场移交为原则
1.除有本意见第10条列明的情形外,执行法院应当严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条等规定,在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内,将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的,强制执行。
2.执行法院可以根据案件具体情况,在拍卖前对执行标的物先行清场。
 
二、强制清场的方法和程序
3.强制迁出执行标的物,执行法院应当及时发布公告,责令被执行人或者其他占有人在指定期限内自行搬离,并告知拒不搬离的法律后果。
4.指定期限到期后,被执行人或其他占有人拒不搬离的,执行法院可以通知有关部门或单位协助停水、停电、停气等,并依法对被执行人或其他占有人予以罚款、拘留;仍拒不搬离的,依法强制清场;对涉嫌构成犯罪的,依法移送追究刑事责任。
5.强制清场搬出的财物,由执行法院制作财物清单并运至指定处所,交给被执行人或者其他占有人。被执行人或者其他占有人拒绝接收的,经征求申请执行人同意,可以交申请执行人或者其他人保管,并限期由被执行人或者其他占有人领取。被执行人或者其他占有人逾期不领取的,将财物予以提存,提存费用由被执行人或者其他占有人承担。
6.执行法院可以探索建立专门的清场工作团队,并可以引入社会辅助力量协助开展强制清场工作。社会辅助力量主要负责对被执行人或者其他占有人有关财物的搬运装卸、仓储保管等工作。由此产生的费用由被执行人或者其他占有人承担。
7.执行法院依靠自身力量强制清场确有困难或者执行标的物不在本法院辖区的,可以逐级报请上级法院协同执行。
8.执行法院要争取地方党委政法委的支持,建立公安、城管、消防、乡镇街道、120急救中心、供水、供电、供气等部门参与的强制清场执行联动工作机制。
9.对于重大、敏感的强制清场案件,执行法院要制定执行预案,做好风险评估,并邀请强制清场工作联动成员单位参与。必要时,邀请人大代表、政协委员和新闻媒体等见证执行。
 
三、不予清场移交的情形
10.符合下列情形的不予清场移交:
(1)执行标的物存在合法有效的租赁关系,且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况,承租人主张买卖不破租赁的;
(2)拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债,且共有物不可以分割使用的;
(3)案件情况特殊,实际清场客观有困难,申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖,且不损害第三人合法权益的;
(4)其他法律和司法解释规定不移交的。
11.不清场移交的,应在拍卖公告中特别提示并说明原因,符合第10条第(1)项情形的要注明租赁期限及租金收取人、符合第10条第(3)项情形的要注明被执行人继续占有使用的期限及占用费收付人。拍卖公告应特别告知期限届满前买受人不得提起物权保护诉讼请求腾退。
12.执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物,期限届满前,买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的,人民法院不予受理;但买受人提起诉讼请求支付占用费的,人民法院应当依法受理。期限届满后,被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的,买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的,人民法院应当依法受理。
 13.本指导意见自印发之日起施行。

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