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关于司法拍卖房产税费问题解答

随着司法拍卖的公开透明性,加上司法拍卖房不限购的优势,越来越多的人加入了购买法拍房的队列中。但是,由于法拍房是不良资产,本身具有特殊性,所以拍卖时千万不要大意。我们在挑选标的物时,除了需要关注房屋结构问题外,税费也是让大部分人头疼的问题,比如有些标的可能需要支付百分之四五十的高额税费,实在让买受人心里不是滋味。如何才能规避税费的坑呢?怎么才能算清法拍房税费呢?
一、税费种类
法拍房和一般房屋过户一样,需要交纳必要的税费。这些税费包括契税、增值税、土增税、所得税等,以下为住宅类上海法拍房税费标准。
买方所需承担税费
契税:买方为个人时,首套90㎡以下为1%,首套90㎡以上为1.5%,二套及以上为3%.买方为企业时,契税一律为3%
交易手续费:80元。
印花税:个人(买方身份)对个人(原房主身份)印花税5元,个人(买方身份)对企业(原房主身份)元。买方为企业时,印花税为成交价的0.05%.
出让方所需承担税费
个人所得税:原房主是个人:满五年唯一住房时免征,其他情况税费为3%. 个人(买方)对企业(原房主)为元。原房主为企业:个人所得税为元
印花税:原房主是个人:元。原房主是企业:成交价的0.05% 
增值税及附加:原房主是个人:普通住宅满两年以上,免征;普通住宅未满两年为全额的5.65%,非普通住宅未满两年为全额的5.65%,非普通住宅满两年为差额的5.65%.原房主是企业:需要公司所在地工商局办理。
土地增值税:原房主是个人:元。原房主是企业:(土地增值额/土地增值税目)*增值系数。
二、税费有坑,千万小心
了解税费种类后我们不难发现,如果原房主是企业,那税费测算就会复杂很多,税费也会比较高。想要排除高税费的坑,先要区分税费各付和税费全付两个概念。
1、税费各付:以上所述税费中,买方和出让方各自承担自己的税费。简单来说就是买受人只需承担自己需要缴纳的契税。而房屋原权利人可能产生的任何税费和买受人没有任何关系或者由买受人先行垫付后凭发票向法院退款。这种标的物只需要承担较小的税费。但是,由于法拍房的特殊性,通常只有10%的少量标的是税费各付的情况,所以遇到税费各付的标的物,一定要好好珍惜了。
2、税费全付:90%的法拍房都是税费全付的情况。税费全付意味着你需要承担上下家所有税费,包括增值税、土增税、个人所得税、契税等。当原权利人为法人,也就是我们俗称的“公司产权房”,总税收甚至可能高达40%以上。上个月,张先生通过拍卖以206万元成功胜出,本以为可以美滋滋地坐等收房,没想到除了成交价,他还需支付一笔将近90万的高额税费,相当于房价的六成,再加上其他相关费用,其总成本远远超过市场评估价260万元,这样的结果令张先生措手不及,原想着“捡漏”,没想到却捡个“烫手山芋”。
3、二次过户:顾名思义就是需要两次过户。第一次过户是原权利人买房的交易过程,第二次交易是买受人本次买房的交易过程。因为是两次过户,所以需要承担两次的税费总和。如果两次税费又恰巧与“公司产权房”有关联,那税费估计可以和房价一样贵了。这种房子的优势就是竞争者少,一般没人参拍,不差钱的可以考虑这种法拍房。
三、成功捡漏,税费是关键
在拍卖时应该如何规避税费的坑呢?看税两部曲。
1、看公告。
拍卖前,公告是一定要认真认真再认真的阅读的。公告中会说明房屋的房产属性(包括年限、土地出让性质、二次交易等)、税费问题,先辨别此标的是个人名下还是“公司产权房”,是税费各付还是税费全付。
公告中说明税费各付
 
2、测算税费。
税费测算比较复杂,因为涉及到“满五唯一”、“增值税”的问题,所以需要了解房屋历史交易价格和交易记录。因此,在拍卖之前通常会大致测算税费金额,或选择专业助拍机构帮你测算税费金额。买拍卖房之前一定要对房屋进行详细调查。只有这样,才能做好预算,在竞价时胸有成竹。
 

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