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一篇文章让你读懂法拍房

法拍房,是指人民法院进行公开拍卖的房地产,以二手房居多,包括住宅、写字楼、商铺、土地等,具有价格低、不限购、税费少、产权清晰等优势。近年来法拍房异军突起,已然成为房地产投资领域的一颗明珠。
Part 1 法拍房的主要来源
Part 2 法拍房的处置流程
Part 3  法拍房限购吗?
 目前全国大多数城市法拍房是不限购的,但北京、南京、广州、深圳、厦门、济南、三亚、石家庄等十余个城市要求法拍房也得限购。
  2017年4月,北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委召开会议,就“法拍房”的购房资格问题进行了研究,明确了“法拍房”纳入限购的相关事项。三部门明确,将住建部门对竞买人购房资格审查纳入北京市司法竞拍流程。于是从2017年4月28日开始,北京法拍房限购了,竞买人应具备在京购房资格。
 但在最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中,其第五条规定:(国土资源房地产管理部门)在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时,应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。也就是明确房屋所在地的不动产登记部门,应根据法院出具的法律文书来进行登记。
 于是,北京的法拍房到底限不限购,就形成了两种局面:一种是案件由北京本地法院执行的,即北京高院辖区内的各中院、基层法院执行的案件,实施限购;不归北京高院所辖的,如外省市法院、军事法院、海事法院、铁路法院,则依据执行若干问题通知第五条,一般不要求竞买人具有购房资格。当然,这也不是绝对的,有些外地法院也需要竞买人具有在京购房资格才可参拍。
 拍卖公告中房屋地址的右上角,明确标记“不限购”
 总结:司法拍卖是目前唯一合法不限购的购房途径。
Part 4  优势 VS 劣势
法拍房优势
1、价格便宜,5-7折起拍,8-9折成交。
2、部分不限购,外地法院执行的大多数不限购
3、产权明确,凭法律文书直接办理产权登记
4、只交契税,不用替房主交税(部分城区除外)
5、稀有资源,有些标的是在交易市场上罕见的
法拍房劣势
1、大多数有人占用,只有少量是空置的。
2、仅少量的房主配合看房,大部分的都不能进屋里看房,只能看看小区物管水平、周边配套、交通路线、楼宇新旧程度等等。
3、室内装修、家具、家电都不在拍卖范围内,
4、原房主拖欠的物业、供暖、水、电费等由买受人承担。
5、有些房子产权复杂,核算上市转商费用需具有较高专业水平。
Part 5 法拍房可以贷款吗?
贷款成数与金额
普通住宅首套65%,二套40%
非普住宅首套60%,二套20%。
贷款金额一般不超过2000万元。
贷款期限:最长期限25年
房龄要求:需在30年以内。
贷款利率:首套住房,利率上浮10%
贷款所购房为二套,利率上浮20%。
好了,关于法拍房,相信您已经有一定了解了。很多懂法拍的人都说,除非是在法拍房里选不到合适的房子,否则就不会去看二手房。确实,法拍房的房源量约为二手房的1%,如果是刚需客户,指定就要买某小区的房子,那可能几年都等不到出来一套的法拍房,但投资客户,只考虑房子的流通性和价格空间,那就好选了。
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